Le marchand de biens peut opter pour deux régimes de TVA selon la nature du bien et les conditions d’acquisition : la TVA sur le prix total (20% sur le prix de vente) ou la TVA sur marge (20% uniquement sur la plus-value réalisée). Ce choix dépend de l’ancienneté du bien, de la possibilité de récupérer la TVA initiale et du profil du vendeur.
Sommaire
Pour optimiser votre fiscalité, engagez-vous à revendre dans les 5 ans : cela vous exonère des droits de mutation. Ce dispositif permet de maximiser la rentabilité de chaque opération immobilière.
Qui est considéré comme marchand de biens ?
Le marchand de biens est un professionnel qui achète et revend des biens immobiliers, des fonds de commerce ou encore des parts de sociétés dans un objectif de spéculation.
Cette activité doit être exercée de manière régulière, avec un but lucratif clair. Ce statut ne dépend pas d’une inscription mais des faits constatés par l’administration fiscale.
Trois critères permettent de vous qualifier comme marchand de biens : la réalisation d’opérations fréquentes, un objectif de revente avec bénéfice et des biens concernés bien définis.
Il suffit que tout cela soient réunis pour être concerné, même si l’activité principale se trouve ailleurs.
Si vous achetez deux appartements par an pour les revendre avec plus-value, vous êtes potentiellement dans cette catégorie, même en étant salarié ou retraité.
Pour rester en règle, faites valider ce statut par votre expert-comptable et préparez une stratégie de TVA claire selon les biens visés.
Les deux régimes de TVA pour un marchand de biens
TVA sur le prix total : le régime le plus simple mais aussi le plus coûteux
Ce régime consiste à appliquer 20% de TVA sur le prix total de vente du bien immobilier. Il est applicable uniquement dans des cas précis. Voici les principales situations :
Vente d’un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans)
Vente d’un terrain à bâtir lorsque vous avez pu déduire la TVA à l’achat
Vente d’un terrain non constructible avec option pour la TVA
Vente d’un immeuble ancien si vous avez choisi l’option TVA et que l’achat a ouvert droit à déduction
Prenons un exemple : vous achetez un immeuble neuf 200 000 € HT et vous le revendez 300 000 € HT. Vous facturez alors 60 000 € de TVA (300 000 € × 20%), et reversez cette somme à l’État. Vous pouvez néanmoins récupérer la TVA payée sur l’achat si l’opération y ouvre droit.
Avant de choisir ce régime, calculez toujours si la récupération de TVA compense la charge fiscale au moment de la revente.
Ce régime peut convenir si vous réalisez des opérations avec peu de marge ou sur des biens neufs à fort potentiel de plus-value.
TVA sur marge : un levier de rentabilité pour les marchands de biens
Le régime de TVA sur marge, prévu par l’article 268 du Code général des impôts, vous permet de ne payer de la TVA que sur la différence entre prix d’achat et prix de vente.
Ce régime est beaucoup utilisé, car il réduit la base imposable.
Il s’applique dans ces cas :
Vente d’un bien immobilier ancien (achevé depuis plus de 5 ans) acheté sans récupération de TVA
Vente d’un terrain à bâtir acquis auprès d’un particulier ou d’un vendeur non-assujetti
Exemple : vous achetez un appartement ancien 150 000 € (sans TVA) et le revendez 200 000 €. La marge est de 50 000 €.
Calcul de la TVA :
(50 000 × 20) ÷ 120 = 8 333 € de TVA à reverser à l’État
Cela vous permet de limiter la charge fiscale, surtout si vous avez effectué des travaux dont la TVA est récupérable.
Pensez à bien conserver toutes les factures liées aux rénovations et à faire apparaître clairement les mentions de TVA sur vos actes notariés.
Conditions pour bénéficier du régime de la TVA sur marge
Pour appliquer ce régime, deux règles doivent être respectées :
Le vendeur initial (celui qui vous a cédé le bien) ne vous a pas facturé de TVA
Le bien est ancien (plus de 5 ans) ou un terrain à bâtir sans ouverture de droit à déduction
Si ces critères ne sont pas remplis, vous ne pouvez pas choisir ce régime et devrez appliquer la TVA sur le prix total.
Faites attention lors de l’achat : analysez l’acte de vente avec votre notaire pour vérifier la présence ou non de TVA.
Peut-on basculer entre les deux régimes TVA ?
Non.
L’application du régime de TVA dépend des caractéristiques du bien et du vendeur précédent. Il ne s’agit pas d’un choix libre mais d’un régime qui s’impose selon la situation. La TVA sur marge ne peut pas être appliquée si le bien a ouvert droit à déduction de TVA lors de l’acquisition.
Si vous achetez un bien avec TVA récupérable, vous serez automatiquement soumis à la TVA sur le prix total lors de la revente.
Faites-vous accompagner par un professionnel dès l’achat pour éviter de vous engager dans une opération fiscalement désavantageuse.
Engagement de revente : exonération des droits de mutation
En vous engageant à revendre un bien dans un délai de 5 ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Cette règle s’applique si vous êtes assujetti à la TVA et figurez comme marchand de biens.
Les frais de notaire sont réduits, passant d’environ 7 à 8% à moins de 1,5% du prix de vente. Sur un bien à 200 000 €, cela représente près de 13 000 € d’économie.
Pour en profiter, l’engagement de revente doit apparaître dans l’acte notarié.
Ce dispositif est intéressant si vous faites plusieurs opérations sur des durées courtes.
TVA et travaux : ce qu’il faut savoir
Vous pouvez récupérer la TVA sur les travaux réalisés uniquement si l’opération globale est soumise à la TVA sur le prix total.
Par exemple sur la réhabilitation d’un bien que vous revendez avec TVA sur le prix final.
Dans le cadre de la TVA sur marge, la TVA payée sur les travaux n’est pas récupérable. En revanche, les dépenses de rénovation ne sont pas incluses dans le calcul de la marge.
Pour ne pas vous retrouver piégé, définissez clairement la stratégie de TVA avant de lancer les travaux. Si vous anticipez une forte rénovation, un montage fiscal autour de la TVA sur le prix total peut s’avérer plus rentable malgré l’impôt plus élevé.
Tableau comparatif des deux régimes
| Éléments | TVA sur prix total | TVA sur marge |
|---|---|---|
| Bien concerné | Immeuble neuf, terrain à bâtir | Immeuble ancien, terrain sans TVA |
| TVA sur achat récupérable | Oui | Non |
| Base de calcul TVA | Prix total de vente | Marge entre achat et revente |
| Taux applicable | 20 % | 20 % sur marge uniquement |
| Frais sur travaux récup. | Oui | Non |
| Montant de TVA | Plus élevé | Moins élevé |
| Formule de calcul | Prix x 20% | (Marge x 20) ÷ 120 |
Obligations déclaratives TVA pour un marchand de biens
Deux régimes de déclaration s’appliquent selon votre chiffre d’affaires :
Régime réel simplifié : acomptes semestriels, déclaration annuelle (CA12)
Régime réel normal : déclaration et paiement mensuel (CA3)
Si votre activité est encore modeste, le régime simplifié vous permettra de lisser votre trésorerie. Dès que le volume augmente, préférez le régime normal pour garder un meilleur contrôle fiscal.
Rapprochez-vous de votre expert-comptable pour définir le calendrier adapté à votre activité.
Un retard de déclaration vous expose à des pénalités.
Fiscalité globale d’un marchand de biens : TVA, bénéfices, cotisations
Les bénéfices réalisés relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce n’est pas un régime de plus-values, car les biens sont considérés comme des stocks.
Cela change totalement le mode d’imposition !
Les revenus sont taxés comme une activité commerciale classique. Si vous êtes en entreprise individuelle, ils s’ajoutent à vos autres revenus pour l’impôt sur le revenu. Si vous êtes en société, vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés.
Dans les deux cas, prévoyez :
Les cotisations sociales (Urssaf, SSI)
La fiscalité sur les dividendes si vous vous versez une rémunération
Structurez votre activité dès le début pour éviter les mauvaises surprises fiscales.
Faut-il créer une société pour être marchand de biens ?
Créer une société comme une SAS ou SARL peut vous offrir plus de flexibilité sur le plan fiscal et social.
Vous pouvez choisir votre régime d’imposition, mieux maîtriser votre rémunération, et organiser la transmission de patrimoine.
Si vous opérez à titre personnel, vous êtes plus exposé au risque fiscal et à une pression fiscale plus forte en cas de bénéfices importants. La société permet aussi de dissocier patrimoine professionnel et personnel.
Questions fréquentes (PAA)
Un particulier peut-il être considéré comme marchand de biens ?
Oui, si ses opérations immobilières sont fréquentes et motivées par un objectif lucratif, même sans statut officiel.
Quelle est la différence entre TVA sur marge et TVA sur prix total ?
La TVA sur marge taxe uniquement la plus-value, tandis que la TVA sur prix total taxe l’intégralité du prix de vente.
Comment bénéficier de l’exonération des droits de mutation ?
En s’engageant à revendre le bien sous 5 ans et en intégrant cette mention dans l’acte de vente notarié.
Peut-on récupérer la TVA sur les travaux ?
Uniquement si vous appliquez la TVA sur le prix total lors de la revente. Pas de récupération dans le régime sur marge.